Por. Renzo Cañamero
Hace algunas semanas en la presentación que dio TINSA acerca de las perspectivas para el 2011, encontré que mis predicciones para este año andaban con bastante acierto. Todos escuchamos noticias halagadoras del buen año que será este, así como los próximos venideros, más aún si nos referimos al sector construcción. Y no dejan de tener razón en muchos aspectos. La demanda existe, los constructores invierten sin parar, el estado apoya al sector, lo mismo que los bancos en su febril competencia por captar los créditos hipotecarios de los finalistas, pero hay otras variables que pueden no ser tan entusiastas y que conviene analizar con cuidado para invertir de manera efectiva.
Los precios de los departamentos en proyectos aumentan velozmente y se desprende una pregunta insoslayable: ¿Podrán los usuarios de de aquí a los próximos semestres comprar el departamento de su elección? Y es que con el aumento vertiginoso de la oferta de nuevos proyectos y su consiguiente y respaldada fuerte demanda en los sectores limeños como San Borja, Surco, Miraflores o San Miguel que la soporta trae consigo fenómenos como la carencia de terrenos en dichas zonas, el aumento del precio de los mismos al ver los propietarios la enérgica disputa de los promotores inmobiliarios por la compra de sus inmuebles, la motivación de los promotores a subir el precio de las unidades de sus proyectos para lograr mayor utilidad y uno podría pensar que el mercado podría absorver estas variables pues porque todavía tenemos mucho trecho por recorrer y es cierto, pero, hay que tener en cuenta el poder adquisitvo del público objetivo. Y es que el aumento de precios, para empezar, ha traído consigo un enredo cuando de catalogar un proyecto en el nivel económico al cual pertenece se trata.
Por ejemplo, me toca asesorar un proyecto en San Miguel el cual vende unidades dirigidas a un segmento socioeconómico B o BC quizás, en una de las mejores zonas del distrito. Pero los precios que aumentaron 30% desde el inicio de la venta, para empezar, ya la mayoría de unidades disponibles están fuera del ámbito de un crédito Mivivienda, el producto hipotecario que por naturaleza debería estar orientado a este segmento. Además, los precios ya comienzan a alcanzar niveles de distritos de segmento B puro, tipo SanBorja o Surco, si analizamos sus precios un año atrás. Entonces un usuario final que desea acceder a la compra se topa con una primera etapa muy difícil de pasar, no califica al crédito hipotecario, sus ingresos no le alcanzan, consecuencia: Mes a mes aumenta el número de separaciones que se caen en el proyecto. Que podemos concluir, a los usuarios les gusta el proyecto, tienen los ingresos, trabajo estable, la pareja trabaja, tienen una inicial, pero el banco no los aprueba, les pide iniciales muy altas o sustentar mayores ingresos, que no los tiene, entonces, simplemente los desaprueba. Las separaciones se caen. Tres años atrás en un proyecto anterior de nivel similar, una separación practicamente era una venta, ahora puedo contabilizar que teniendo 68 ventas en el proyecto, se ha tenido que pasar por treinta separaciones truncas, casi un cincuenta por ciento, y pienso que esto recién empieza. Cada vez los terrenos se vuelven más caros y ya no hay, entonces tenemos que en los distritos de fuerte despunte, muy probablemente en un futuro no muy cercano, un usuario típico tendrá muchas dificultades para comprar un departamento, ergo tendremos proyectos que las ventas no avanzarán a ritmos que hoy experimentamos. Una buena solución es hacer proyectos de unidades más pequeñas, pero por otro lado, las municipalidades exigen áreas de unidad mínimas que limitan esta solución, sin mencioanr del esfuerzo que tendrá un promotor en concientizar al cliente del nuevo estilo de vida que debe tener adecuándose a áreas más pequeñas. Una buena alternativa para el promotor inmobiliario es migrar a proyectos de nivel socioecómico más bajo, donde la oferta aún es menor en relación al déficit existente, las municipalidades no son tan exquisitas y los terrenos aún se pueden encontrar en tamaños interesantes.
Si bien es cierto existe un negocio boyante en la construcción, las diversas variables que determinan el mercado, deben ser analizadas con mucho más cuidado, porque en los próximos años el negocio seguirá siendo bueno, pero mucho más exigente y competitivo en el planteamiento del proyecto en su concepción y en la elección de su público objetivo. Las empresas constructoras deberán estar más atentos a lo que buscan sus usuarios y en la forma como cubrir todas sus expectativas o elegir soluciones creativas ya que sin duda, por decir lo menos, el negocio no será igual de rentable para todos.
Hace algunas semanas en la presentación que dio TINSA acerca de las perspectivas para el 2011, encontré que mis predicciones para este año andaban con bastante acierto. Todos escuchamos noticias halagadoras del buen año que será este, así como los próximos venideros, más aún si nos referimos al sector construcción. Y no dejan de tener razón en muchos aspectos. La demanda existe, los constructores invierten sin parar, el estado apoya al sector, lo mismo que los bancos en su febril competencia por captar los créditos hipotecarios de los finalistas, pero hay otras variables que pueden no ser tan entusiastas y que conviene analizar con cuidado para invertir de manera efectiva.
Los precios de los departamentos en proyectos aumentan velozmente y se desprende una pregunta insoslayable: ¿Podrán los usuarios de de aquí a los próximos semestres comprar el departamento de su elección? Y es que con el aumento vertiginoso de la oferta de nuevos proyectos y su consiguiente y respaldada fuerte demanda en los sectores limeños como San Borja, Surco, Miraflores o San Miguel que la soporta trae consigo fenómenos como la carencia de terrenos en dichas zonas, el aumento del precio de los mismos al ver los propietarios la enérgica disputa de los promotores inmobiliarios por la compra de sus inmuebles, la motivación de los promotores a subir el precio de las unidades de sus proyectos para lograr mayor utilidad y uno podría pensar que el mercado podría absorver estas variables pues porque todavía tenemos mucho trecho por recorrer y es cierto, pero, hay que tener en cuenta el poder adquisitvo del público objetivo. Y es que el aumento de precios, para empezar, ha traído consigo un enredo cuando de catalogar un proyecto en el nivel económico al cual pertenece se trata.
Por ejemplo, me toca asesorar un proyecto en San Miguel el cual vende unidades dirigidas a un segmento socioeconómico B o BC quizás, en una de las mejores zonas del distrito. Pero los precios que aumentaron 30% desde el inicio de la venta, para empezar, ya la mayoría de unidades disponibles están fuera del ámbito de un crédito Mivivienda, el producto hipotecario que por naturaleza debería estar orientado a este segmento. Además, los precios ya comienzan a alcanzar niveles de distritos de segmento B puro, tipo SanBorja o Surco, si analizamos sus precios un año atrás. Entonces un usuario final que desea acceder a la compra se topa con una primera etapa muy difícil de pasar, no califica al crédito hipotecario, sus ingresos no le alcanzan, consecuencia: Mes a mes aumenta el número de separaciones que se caen en el proyecto. Que podemos concluir, a los usuarios les gusta el proyecto, tienen los ingresos, trabajo estable, la pareja trabaja, tienen una inicial, pero el banco no los aprueba, les pide iniciales muy altas o sustentar mayores ingresos, que no los tiene, entonces, simplemente los desaprueba. Las separaciones se caen. Tres años atrás en un proyecto anterior de nivel similar, una separación practicamente era una venta, ahora puedo contabilizar que teniendo 68 ventas en el proyecto, se ha tenido que pasar por treinta separaciones truncas, casi un cincuenta por ciento, y pienso que esto recién empieza. Cada vez los terrenos se vuelven más caros y ya no hay, entonces tenemos que en los distritos de fuerte despunte, muy probablemente en un futuro no muy cercano, un usuario típico tendrá muchas dificultades para comprar un departamento, ergo tendremos proyectos que las ventas no avanzarán a ritmos que hoy experimentamos. Una buena solución es hacer proyectos de unidades más pequeñas, pero por otro lado, las municipalidades exigen áreas de unidad mínimas que limitan esta solución, sin mencioanr del esfuerzo que tendrá un promotor en concientizar al cliente del nuevo estilo de vida que debe tener adecuándose a áreas más pequeñas. Una buena alternativa para el promotor inmobiliario es migrar a proyectos de nivel socioecómico más bajo, donde la oferta aún es menor en relación al déficit existente, las municipalidades no son tan exquisitas y los terrenos aún se pueden encontrar en tamaños interesantes.
Si bien es cierto existe un negocio boyante en la construcción, las diversas variables que determinan el mercado, deben ser analizadas con mucho más cuidado, porque en los próximos años el negocio seguirá siendo bueno, pero mucho más exigente y competitivo en el planteamiento del proyecto en su concepción y en la elección de su público objetivo. Las empresas constructoras deberán estar más atentos a lo que buscan sus usuarios y en la forma como cubrir todas sus expectativas o elegir soluciones creativas ya que sin duda, por decir lo menos, el negocio no será igual de rentable para todos.
